Льготы по обеспечению ипотечного кредита
Льготные программы касаются не отдельных социальных, либо профессиональных категорий граждан, а скорее определяются объектом залога и наличием либо отсутствием договоренностей между АО «АИЖК» и конкретным заемщиком[1]. В частности, подобные программы на данный момент действуют в таких регионах как: Владимирская область, Новгородская область, Калининградская область, Воронежская область, Республика Карелия[2]. Указанные регионы по всей видимости своим участием в данной программе преследует цель снизить объем избыточного предложения жилья в данных регионах и стабилизировать цены[3].
Главной проблемой отечественного рынка недвижимости остается несоответствие цен на жилье и уровня платежеспособного спроса. Высокие цены на недвижимость складываются под влиянием множества факторов. Так, в большинстве регионов муниципалитеты практически исчерпали возможности по точечной застройке. Однако подготовленных участков не хватает. По данным экспертов, уровень инженерной обеспеченности участков, предлагаемых под застройку не превышает 10 %. Перекладывание расходов по строительству инженерной и социальной инфраструктур на застройщиков ведет к удорожанию квадратных метров. Натуральная субсидия со стороны АО «АИЖК», в виде обеспечения планируемого земельного участка под застройку всей необходимой инфраструктурой, существенным образом снижает издержки при строительстве и обеспечивает минимизацию рисков по своевременному введению объекта в эксплуатацию. Другим немаловажным фактором макроэкономического характера является нестабильный курс национальной валюты. Отрицательная динамика данного показателя побуждает население инвестировать свои сбережения в более стабильные активы – недвижимость, что, в конечном счете, способствует росту цен на недвижимость. В этой связи, дискретная субсидия со стороны АИЖК содержится в установлении диапазонных ставок по ипотеке в регионах, причем ставка на объекты незавершенного строительства с различными сроками является в прямой зависимости – чем ниже завершенность строительства, тем ниже ставка.
Возможность обеспечения при этом устойчивого спроса на объекты недвижимости непосредственно связана с реализацией целевых субсидиарных программ. На данный момент существуют региональные программы целевого льготного кредитования, представляющие льготные ставки для отдельных категорий граждан[4]. Для реализации своих прав на льготную ставку либо специальные условия по ипотеки, потенциальный заемщик должен обратится с заявлением к региональному оператору АО «АИЖК» в интересующем потребителя регионе, приложив документы, подтверждающие основания на предоставление субсидии.
Кроме того, Агентство ипотечного жилищного кредитования совместно с региональными властями запустило специальные ипотечные программы в целях поддержки отдельных групп населения. В рамках льготных программ партнер АИЖК выдает в регионе заемщикам определенных категорий ипотечный кредит по льготной ставке на весь срок кредита.
Процентная ставка по ипотечным кредитам в рамках льготных программ субсидируется Правительствами регионов. Это значит, что от действующей сейчас ставки по ипотечному кредиту АИЖК в размере 9% правительства регионов оплачивают 3 процентных пункта, а также добавляют еще 0,25 п.п. для многодетных семей. Таким образом, минимальный льготный процент на сегодняшний день может составить 5,75% годовых. Льготная ставка по программам АИЖК не зависит от суммы и срока кредита. Она фиксируется на весь срок кредита и не меняется пока действует кредитный договор. Льготный ипотечный кредит можно получить как на первичном, так и вторичном рынке жилья.
Механизм льготного ипотечного кредитования позволяет регионам поддерживать отдельные категории граждан при этом снижать нагрузку на региональный бюджет по сравнению с действующими механизмами субсидирования. В настоящее время АИЖК реализует совместные региональные программы в Новгородской, Владимирской областях, заключены соглашения с Калининградской и Воронежской областями, Ямало-Ненецким автономным округом, Республикой Карелия. В ближайшее время подключатся другие регионы.
Категории жителей, участвующих в программах, определяют Региональные власти в зависимости от потребностей в улучшении жилищных условий отдельных категорий населения. Например, в Калининградской области участниками льготных программ ипотечного кредитования могут стать молодые семьи, работники бюджетной сферы, семьи с тремя и более детьми и другие. Льготная ипотечная программа в Новгородской области рассчитана на молодые и многодетные семьи; семьи, имеющие детей-инвалидов; граждан, имеющих инвалидность. Программа также распространяется на сотрудников ряда государственных и муниципальных учреждений, а также на высококвалифицированных специалистов предприятий, привлекающих инвестиции в регион.
Для того, чтобы уточнить условия программ и проверить возможность своего участия в них необходимо обратиться на прямую к партнёрам Агентства ипотечного жилищного кредитования, реализующим эти программы в регионах Российской Федерации. Список партнеров есть на сайте АО «АИЖК» по ссылке https://xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/mortgage_products/lgotnye-regionalnye-ipotechnye-programmy/#1496066173391-03dc0ac5-82a4
Помимо этого, существует нецелевая программа поддержки отдельным категориям заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденная постановлением Правительства РФ[5] и имеющая бюджет 2 млрд. рублей. Для получения субсидии на сумму не более 1,5 млн. рублей необходимо подпадать под критерии включения в программу и направить в любой форме заявление в АО «АИЖК», рассмотрение каждой заявки происходит комиссией, а о результатах рассмотрения заявитель уведомляется в течение 10 рабочих дней. Программа рассчитана на поддержку в виде реструктуризации более 1000 ипотечных кредитов.
По программе помощи банки могут простить заемщику часть кредита до 30% и до 1,5 млн рублей, списать неустойки и снизить процент по кредиту. Убытки банкам возмещаются из денег, выделенных государством на данной программы.
Для участия в Программе заемщикам, неспособным по объективным причинам исполнять обязательства, необходимо обратиться в банк-кредитор и доказать соответствие ряду требований, установленных Правительством Российской Федерации: в частности, жилье должно быть единственным, платеж по ипотеке должен вырасти как минимум на 30%, а денег на члена семьи у заемщика должно оставаться не более двух прожиточных минимумов, установленных в регионе.
Однако возможны случаи, когда действительно существует риск потери единственного жилья, а заемщик сам не сможет справиться с этой ситуацией, хотя формально и не соответствует критериям программы. Если как минимум по двум критериям, установленным для участников программы, заемщик не проходит, но банк все равно готов оказать адресную помощь, то сам банк, и только он, может организовать обращение в специальную межведомственную комиссию Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Обратившись в межведомственную комиссию банк сможет отстаивать необходимость реструктуризации кредита и увеличения размера помощи заемщику. При этом размер инициированной банком помощи заемщику не может быть увеличен комиссией более чем в 2 раза по сравнению со стандартными условиями Программы.
Межведомственная комиссия состоит из представителей Минфина, Центрального Банка, Госдумы, Совета Федерации, Общественной палаты и Уполномоченного по правам человека. Члены комиссии в индивидуальном порядке рассматривают каждую нестандартную ситуацию, описанную в обращении банка-кредитора и принимают коллегиальное решение по ситуациям, которые не укладывается в формальные требования Программы.
Последовательность вынесения вопросов на рассмотрении Комиссии такова:
·Заемщик обращается в банк с заявлением о реструктуризации кредита,
·Банк предлагает заемщику свои условия по реструктуризации или рефинансированию, а если они не подходят, то
·Банк оценивает соответствие заемщика критериям Программы,
·Банк оценивает размер компенсации по Программе.
·Если по двум условиям п.3 ответ отрицательный, но помощь кредитору остро требуется или размер компенсации в п.4 должен быть выше, то
·Банк обращается в АИЖК с просьбой вынести этот случай на рассмотрение Комиссии.
·АИЖК проверяет пакет документов и направляет его секретарю Комиссии.
·Комиссия выносит коллегиальное решение по индивидуально рассматриваемому случаю.
Приведенные в данной статье программы, предусматривающие меры поддержки заемщиков, подтверждают, что ипотека в России становится ориентированной прежде всего на интересы граждан, позволяя решать вопросы улучшения жилищных условий с минимальными затратами на обслуживание ипотечных займов и защищая их права.
[1] https://realty.rbc.ru/news/592561c19a7947de49c95041
[2] https://xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/mortgage_products/lgotnye-regionalnye-ipotechnye-programmy/
[3] https://www.newkaliningrad.ru/realty/publications/9766184-nedostupnaya_dostupnost_chto_proiskhodit_na_rynke_zhilya_v_kaliningrade.html
[4] https://xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/mortgage_products/lgotnye-regionalnye-ipotechnye-programmy/
[5] https://rg.ru/2017/08/17/ipoteka-dok.html