Пошаговая инструкция по получению ипотечного кредита:
Ипотечным кредитом в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является кредит под залог недвижимости. Кредитор, которым как правило является банк или другая кредитная организация, и заемщик заключают кредитный договор, на основании которого заемщик использует предоставленные кредитором средства для приобретения объекта недвижимости, возвращает полученную сумму и уплачивает проценты за ее использование. Исполнение обязательств заемщика по договору обеспечивается предоставлением в залог банку недвижимости. Им является либо вновь приобретаемое жилье, либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.
Пошаговый порядок приобретения недвижимости в кредит с обеспечением исполнения кредитных обязательств ипотекой выглядит следующим образом.
Шаг 1. Выбор приобретаемого жилого помещения.
Перед обращением в банк с заявкой на предоставление кредита следует определиться с объектом недвижимости. Им может быть жилье как на вторичном рынке, так и в новостройке, если ее проект аккредитован в банке-кредиторе. Ипотека возможна и на нежилые помещения – апартаменты. Существуют ипотечные программы для приобретения или строительства загородной недвижимости.
Имейте ввиду!
Следует проверить, соответствует ли выбранный объект требованиям кредиторов, которые могут быть весьма жесткими в отношении ветхого жилья, комнат в коммуналках, загородных коттеджей.
Шаг 2. Подготовка к получению ипотечного кредита.
Выберите банк-кредитор с оптимальными условиями кредитования. Внимательно изучите условия предлагаемой ипотечной программы:
Выбирая ипотечную программу необходимо реально оценивать свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. Следует определить комфортный уровень ежемесячного платежа, который зависит от суммы кредита, срока кредитования, процентной ставки и валюты кредита. В противном случае, при наступлении сложных жизненных ситуаций, таких как потеря работы, болезнь, тяжелое финансовое положение, может возникнуть риск невозможности осуществлять ежемесячные платежи в соответствии с установленным графиком. Это может стать причиной для кредитора требовать досрочного возврата долга.
Страховать объект приобретаемой недвижимости от рисков утраты или повреждения необходимо по закону. А вот страхование жизни и здоровья заемщика является добровольным. Однако, отсутствие полиса страхования жизни и здоровья при заключении ипотечного договора существенно увеличивает ставку по кредиту. Помимо экономии на процентной ставке и сокращения расходов на обслуживание займа, страхование позволяет минимизировать риски. В случае инвалидности заемщика, его гибели, получения травм, тяжелых заболеваний или утраты работоспособности остается шанс сохранить купленное жилье.
Для получения ипотечного кредита заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Они зависят от банка, но есть общие для всех:
Для получения кредита потребуется комплект документов:
- водительское удостоверение;
- удостоверение личности военнослужащего;
- удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
- военный билет;
- загранпаспорт;
- страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.
Имейте ввиду!
В случае нахождения заемщика в браке, супруги в обязательном порядке являются созаемщиками по кредитному договору.
Шаг 3. Оформление выдачи кредита, обеспеченного ипотекой.
Выбрав жилье и ипотечную программу заемщик в отделении банка-кредитора или на его сайте в сети Интернет подает заявку на получение ипотечного кредита. После согласования с банком приобретаемого объекта недвижимости кредитор и заемщик выходят на сделку.
Отношения между кредитором и заемщиком оформляются кредитным договором. Если кредитные средства привлекаются под залог уже имеющейся недвижимости заключается и договор об ипотеке. В договоре купли-продажи жилого помещения между заемщиком и продавцом недвижимости указывается, что объект приобретается за счет или с участием кредитных средств.
Кредитный договор заключается в письменной форме. Он обязательно содержит положения о сумме кредита, сроке и порядке его предоставления заемщику, размере процентов за пользование кредитом, сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврата суммы кредита.
Обратите внимание!
В кредитном договоре не должно быть плохо читаемых условий и сносок. Сумма кредита должна быть указана прописными буквами четким, хорошо читаемым шрифтом. Его размер должен соответствовать максимальному из используемых на этой странице. Условие о процентной ставке по кредиту должно было ясно и понятно изложено. Не должно быть сносок, изменяющих это условие в зависимости от обстоятельств (в случае если согласована фиксированная процентная ставка). Заемщик вправе требовать изложения условий договора в читаемом виде.
Рекомендуем внимательно изучить в частности приложение с графиком платежей. Сегодня обслуживание кредита происходит аннуитетными платежами, и именно в графике платежей можно увидеть соотношение выплат по «телу» кредита и процентам ежемесячно. Знать это соотношение необходимо, чтобы лучше представлять себе долговую нагрузку, понимать, что в первые годы жизни кредита выплачиваются в основном проценты, а, может быть даже, при наличии финансовых возможностей, сделать выбор в пользу дифференцированных платежей.
Настаивайте на том, чтобы в договоре об ипотеке была указана цена объекта максимально приближенная к рыночной, поскольку в случае обращения взыскания на предмет залога его первоначальная стоимость реализации на торгах будет установлена на основании стоимости указанной в договоре.
Одним из документов, оформляемых при ипотечном кредите является закладная. Именно она подтверждает права залогодержателя на предоставленное в качестве обеспечения по кредиту жилье. Сегодня это, как правило, бумажный документ, который регистрируется в «Росреестре» и хранится в депозитарии - компании, которая является профессиональным участником рынка ценных бумаг.
Шаг 4. Государственная регистрация договора об ипотеке.
Заемщик, приобретающий при помощи ипотечного кредита жилье, становится его собственником. Однако, сам объект недвижимости передается в залог кредитору в качестве обеспечения кредита. До тех пор, пока кредит не будет выплачен, права пользования имуществом заемщика ограничены, обременены. Для того, чтобы все действующие и, возможно, будущие участники потенциальных сделок с объектом залога были в курсе имеющихся обременений права собственности, они регистрируются государством.
Регистрация ипотеки осуществляется путем внесения сведений о залогодержателе в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В зависимости от того, возникает ли ипотека в силу закона или по договору, процедура регистрации имеет свои особенности.
Возникновение ипотеки в силу закона связано с целевым использованием кредита для приобретения жилья с последующим оформлением права собственности на него. В этом случае регистрация ипотеки происходит автоматически, при регистрации права собственности. Соответствующее заявление подается заемщиком или залогодателем в региональные центры Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), к нему прикладывается кредитный договор и закладная, если она оформлялась. По истечении пяти дней заемщик получает свидетельство о собственности на жилое помещение с отметкой «Залог в силу закона» в графе «Ограничения». За выдачу свидетельства взимается госпошлина в размере 350 руб.
Если в качестве предмета залога используется находящаяся в собственности заемщика недвижимость, то ипотека возникает в силу договора. В дополнение к кредитному договору при таком виде обеспечения обязательств заемщика оформляется договор об ипотеке. Ее регистрация также осуществляется Росреестром. К совместному в этом случае заявлению залогодателя и залогодержателя, помимо кредитного договора, свидетельства о праве собственности и закладной, необходимо будет приложить договор об ипотеке. Кроме того, потребуются письменные согласия других собственников передаваемого в залог имущества, в том числе и супруги или супруга, если общая собственность не оформлена, а также разрешение органов опеки при проживании в закладываемой недвижимости детей. Срок регистрации ипотеки в этом случае также составляет пять дней, однако пошлина за регистрационные действия выше – 1000 руб.
Сама по себе процедура регистрации ипотеки не представляет сложности. Кроме того, есть возможность воспользоваться сервисами Многофункциональных центров предоставления государственных услуг. В случае подаче документов через Многофункциональные центры предоставления государственных услуг срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.