Наиболее часто встречающимися сегодня основаниями для приобретения права собственности на объекты жилой недвижимости являются:
Отношения по приобретению жилья регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального заверения, за исключением сделок по продаже квартир, принадлежащих несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам. Сделки по продаже долей в праве общей собственности на квартиру также подлежат нотариальному удостоверению.
Несмотря на то, что договора купли-продажи жилых помещений не подлежат государственной регистрации, переход права собственности на недвижимость по этим договорам должен быть зафиксирован регистрирующим органом - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
По договору дарения недвижимости даритель безвозмездно передает одаряемому недвижимость в собственность. При наличии встречной передачи недвижимости или денег сделка не признается дарением. Договор дарения недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.
По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной на его содержание. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Договором долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» признается договор, по которому застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. При этом у участников долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства. Оплата договоров долевого участия осуществляется только после их государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться следующей инструкции:
ШАГ 1. Подбор объекта для покупки
При самостоятельном подборе недвижимости необходимо избегать квартир и домов, цена на которые значительно ниже средних рыночных цен на аналогичные объекты. Низкая цена может свидетельствовать о скрытых недостатках жилья либо о недобросовестных действиях продавца.
ШАГ 2. Получение информации об объекте недвижимости
Выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте недвижимости, а также подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в течение трех рабочих дней с даты подачи запроса.
В выписке из ЕГРН необходимо проверить адрес, наименование объекта, общую и жилую площадь, ФИО собственника, дату регистрации права собственности.
Если информация, содержащаяся в выписке из ЕГРН, соответствует сведениям, полученным от продавца, можно начинать проверку юридической чистоты жилья.
ШАГ 3. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости
Эта процедура предполагает оценку правового статуса приобретаемого жилья, законности действий продавца, возможных рисков, связанных с правами третьих лиц. Она производится на основании предоставляемых продавцом квартиры документов, в подлинности которых необходимо убедиться.
Для проверки наличия достаточных прав продавца на распоряжение продаваемой недвижимостью необходимо проверить:
Самого продавца также необходимо проверить не менее тщательно, попросив его предоставить следующие документы:
Изучая выписку из ЕГРН, необходимо убедиться в отсутствии записей об арестах и обременениях. Выписка из домовой книги или Единого жилищного документа не должна содержать временно выписанных или других прописанных лиц. Следует иметь в виду, что прописанные в квартире несовершеннолетние, престарелые, отбывающие срок лишения свободы или безвестно отсутствующие граждане имеют право пользования квартирой и в случае нарушения их прав могут оспорить сделку купли-продажи.
Частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и другие необычные обстоятельства должны насторожить покупателя. Необходимо обратить внимание на давность этих сделок или споров: срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.
Следует также проверить наличие исполнительных производств, возбужденных Федеральной службой судебных приставов РФ. Сделать это можно на сайте ФССП РФ по адресу: http://fssprus.ru/iss/IP . Для проверки нужно знать ФИО и дату рождения продавца. В случае наличия исполнительных производств с суммой долга, сопоставимой со стоимостью продаваемого имущества, сделка может быть оспорена кредиторами продавца в течение одного года после ее совершения.
ШАГ 4. Проверка отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг
Следует запросить у продавца справку об отсутствии задолженности, выданную управляющей компанией. Неоплаченная задолженности может стать причиной претензий к новому собственнику недвижимости, ограничения предоставления коммунальных услуг и дальнейшим судебным разбирательствам.
ШАГ 5. Составление и подписание договора купли-продажи недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. Исключение составляют сделки по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру.
Если нет возможности воспользоваться для его подготовки услугами юриста или риелтора, можно обратиться к шаблону типового договора. Он должен обязательно содержать:
После подписания договора в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа) стороны обращаются в региональные подразделения Росреестра для проведения обязательной процедуры регистрации.
ШАГ 6.Получение от продавца нотариального согласия супруга на продажу объекта недвижимости (или доли), а при необходимости - согласие органов опеки
Нотариальное согласие супруга необходимо, если недвижимость или доля в ней приобретались в период брака и является совместной собственностью.
При получении объекта недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.
Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или они являются его собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.
ШАГ 7. Подача документов в Росреестр
Уплатите госпошлину за государственную регистрацию в размере 2 000 руб. При подаче заявления о регистрации и уплате пошлины через портал госуслуг размер госпошлины составит 1 400 руб.
В Росреестр необходимо представить следующие документы:
Подать заявление можно лично или через представителя по доверенности в отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте. В последнем случае понадобится нотариально удостоверить саму сделку и подлинность подписи на заявлении, к заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт). При подаче заявления в электронной форме – посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра – документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
Росреестр информирует заявителя о ходе оказания услуги по государственной регистрации по обычной и электронной почте, или при помощи сообщений на номер мобильного телефона.
ШАГ 8. Получите документы после проведения государственной регистрации сделки
Срок государственной регистрации прав не должен превышать:
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую необходимо получить в МФЦ либо отделении Росреестра в указанный в расписке о подаче документов на регистрацию срок. Выписка из ЕРГН может быть направлена в электронной форме. В полученной выписке из ЕГРН необходимо проверить правильность указания сведений об объекте недвижимости и о правообладателе.
ШАГ 9. Получение оплаты по договору и подписание акта приема-передачи недвижимости
Законодательство не регламентирует требования к порядку расчетов за жилое помещение при проведении сделки купли-продажи. Наличный или безналичный расчет может быть проведен и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения либо в любой другой срок, установленный договором. При расчете наличными подтверждением факта передачи денег является расписка продавца или указание на передачу денег в договоре либо в акте приема - передачи жилого помещения. Для подтверждения факта оплаты наличными недостаточно свидетельских показаний, Передача денег должна быть зафиксирована письменно.
Распространенным способом расчетов является расчет через депозитарную банковскую ячейку. В этом случае заключается договор аренды банковской ячейки, в котором прописывается условие доступа к ней. Покупатель вносит денежные средства в момент заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации права собственности и фактической передачи жилья. Банк гарантирует, что в случае невыполнения этих условий продавец не получит доступа к ячейке, а покупатель сможет забрать свои деньги.
Завершающим этапом процедуры купли-продажи жилья является его передача новому собственнику. При этом подписывается акт приема-передачи квартиры, который и подтверждает исполнение обязательств по договору продавцом. С момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В акте приема - передачи можно указать, что расчеты по договору купли-продажи произведены надлежащим образом, и обе стороны исполнили свои обязательства по договору. Акт также составляется в 3-х экземплярах.
При заключении договора дарения недвижимости порядок действий аналогичен договору купли-продажи, однако имеются некоторые особенности. Договор дарения обычно заключается между близкими родственниками, и одаряемому не требуется искать объект недвижимости для приобретения и проверка юридической чистоты сделки. Также при заключении договора дарения отсутствует встречная передача имущества либо денег, в связи с чем шаг № 7 можно пропустить.
При заключении договора ренты следует обратить особое внимание на проверку юридической чистоты сделки, так как обычно такие договора заключают с пожилыми людьми, действия которых могут быть оспорены в силу возраста и болезни. Также при заключении договора ренты необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость переходит к приобретателю после регистрации перехода права, однако получатель ренты имеет пожизненное право пользования недвижимостью независимо от перехода права собственности. Дальнейшая перепродажа такой недвижимости в течение жизни получателя ренты будет серьезно осложнена.
Наиболее защищенными от неблагоприятных последствий долгостроя являются исключительно участники строительства по договорам долевого участия (ДДУ). Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены не только достаточно высокие требования к застройщикам, но и детально прописаны механизмы защиты прав и интересов дольщиков.
При выборе застройщика необходимо обратить особое внимание на репутацию компании, на сроки строительства других объектов, на наличие негативных отзывов других граждан.
С 1 января 2017 года привлечение застройщиком денежных средств граждан возможно при соблюдении следующих условий:
Договор долевого участия в строительстве обычно составляется застройщиком с учетом всех требований специального Закона об участии в долевом строительстве.