Материнский капитал

Материнский капитал в настоящее время является одной из самых востребованных мер дополнительной государственной поддержки семей, имеющих детей, и которая, прежде всего направлена на реализацию важнейшего закрепленного в ст. 38 Конституции РФ принципа – защиты материнства, детства и семьи.

Правовое регулирование материнского капитала как дополнительной меры государственной поддержки семей осуществляется положениями Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, средства материнского (семейного) капитала можно направить на улучшение жилищных условий семьи. Дополнительное регулирование данного способа реализации материнского капитала содержится в постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 №862 "О Правилах направления средств (ч. средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" (далее- Правила).

Данные нормы предполагают следующие случаи улучшения жилищных условий за счет средств материнского капитала:

• приобретение жилого помещения на основании любых незапрещенных законом сделок;
• строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика;
• строительство жилого помещения с привлечением строительной организации;
• компенсация затрат на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства;
• уплата первоначального взноса при получении кредита или займа (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья;
• погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья. Притом, допускается направление средств материнского капитала на погашение таких обязательств, возникших до предоставления права на дополнительные меры государственной поддержки семей;
• оплата участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона № 214-ФЗ;
• уплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и др.

Притом, положения ч. 3-4 ст.10 Федерального закона № 256-ФЗ устанавливают определенные ограничения, а именно:

1. средства материнского капитала могут быть направлены только на улучшение жилищных условий в Российской Федерации;
2. полученное в результате этого жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Молодые семьи, решившиеся приобрести свое первое жилье или столкнувшиеся с необходимостью улучшения жилищных условий после рождения детей, часто задаются вопросами о возможностях использования материнского (семейного) капитала (МСК) при приобретении недвижимости с помощью ипотечных займов.

Уплата первоначального взноса при получении кредита или займа (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья.

Процесс получения ипотеки с использованием МСК в качестве первоначального взноса ничем не отличается от получения обычной ипотеки, но имеет одну существенную особенность. Заемщикам, выбравшим использование материнского капитала для осуществления первоначального платежа по ипотеке, необходимо дополнительно согласовать это с Пенсионным фондом России (ПФР

При оформлении ипотечного займа с использованием материнского капитала помимо соответствующего сертификата ПФР необходимо предоставить обычный для ипотечного кредита комплект документов для банка. Размер кредита будет увеличен на сумму МСК. Если часть капитала уже потрачена, то кредит увеличится только на оставшуюся часть, а использовать ее можно будет только для погашения кредита. На основе предоставленных заемщиком документов банк рассчитает первоначальный взнос, в качестве которого заемщик может выбрать материнский капитал. Если его недостаточно, то разница покрывается из собственных средств заемщика.

На практике банки не возражают против первоначального взноса из МСК, но еще раз обращаем внимание на то, что кредит выдается банком только после того, как заемщиком получено одобрение ПФР. При этом важно учесть, что о своих намерениях использовать материнский капитал в качестве взноса по ипотеке заемщик должен уведомить Пенсионный фонд не позднее чем за полгода до даты планируемой сделки по кредиту – фонду необходимо запланировать эти средства. Кроме того, ко времени оформления кредита в банке необходимо прибавить время подготовки документов для ПФР. Фонд в обязательном порядке запрашивает нотариальное подтверждение обязательства заемщика наделить всех членов семьи долей в приобретаемой недвижимости. Процедура согласования ПФР занимает 10 рабочих дней. После этого средства МСК переводятся банку и могут быть использованы для первоначального взноса.

Как установлено п. 12 Правил, в случае направления средств материнского (семейного) капитала или их ч. на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, предоставляет следующие документы.

1) Представляемые в обязательном порядке с заявлением о реализации материнского капитала документы с приложением (в зависимости от способа приобретения или строительства жилья):

• либо копии договора купли-продажи жилого помещения (договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости, содержащей информацию о правах на жилое помещение лица, получившего сертификат, и членов его семьи (п.п. «а,б» п.8 Правил);
• либо копии договора участия в долевом строительстве вместе с документом, содержащим сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору (п.п. «а,б» п. 9 Правил);
• либо копии разрешения на строительство, оформленного на лицо, получившее сертификат, или его супруга лица, а также копии договора строительного подряда (п.п. «а,б» п. 10 Правил);

2) Копию кредитного договора (договора займа) на приобретение или строительство жилья;

3) Копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (в случае если кредитным договором или договором займа предусмотрено его заключение);

4) Засвидетельствованное в установленном порядке письменное обязательство лица, являющегося должником по кредитному договору либо договору займа, оформить жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность держателя сертификата, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев.

В данном случае также следует представлять в ПФР указанные документы в виде нотариально удостоверенных копий либо с обязательным предоставлением их подлинников.

Как и в других случаях перечисление денежных средств осуществляет в безналичном порядке на реквизиты кредитной организации, с которой заключен кредитный договор или договор займа.

Погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья.

Если заемщик решает использовать материнский капитал для частичного досрочного погашения ипотечного займа, то в этом случае заемщик оформляет ипотечный кредит, который увеличивается на сумму материнского капитала. После поступления средств МСК происходит частичное погашение кредита. Эта процедура существенно упрощает возможность использования МСК для ипотеки и сокращает сроки получения кредита. Если оптимальный вариант недвижимости уже найден заемщиком, то выигрыш во времени может быть очень важен для заключения выгодной сделки.

При выборе данного способа улучшения жилищных условий за счет реализации материнского капитала следует руководствоваться п.13 Правил, согласно которому материнский капитал может быть направлен:

• на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному;
• на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту или займу).

В этом случае, помимо заявления о распоряжении материнским капиталом с приложением общеустановленных документов дополнительно предоставляются:

• копия кредитного договора или договора займа;
• справка кредитора или заимодавца о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование кредитом (займом);
• копия договора залога/договора об ипотеке (в случае его заключения по условиям кредитного договора);
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая информацию о правах на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных (заемных) средств (в случае приобретения жилого помещения, а также в случае ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства);
• копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, или копия разрешения на строительство индивидуального жилого дома (в случае если объект жилищного строительства не введен в эксплуатацию);
• выписка из реестра членов кооператива, подтверждающая членство в кооперативе лица, получившего сертификат, или его супруга лица (в случае если кредит предоставлен для уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса в кооператив);
• письменное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев;
• документ, подтверждающий получение денежных средств по договору займа, заключенному на приобретение (строительство) жилья, путем их безналичного перечисления на счет владельца сертификата или его супруга в кредитной организации

При предоставлении комплекта документов ПФР в безналичном порядке перечисляет денежные средства на расчетный счет лица, имеющего право на материнский капитал, в кредитной организации, с которой заключен кредитный договор или договор займа.

В любом случае, независимо от выбранного способа улучшения жилищных условий, после подачи заявления о реализации материнского капитала с приложением необходимых документов у ПФР или его территориального подразделения имеется месячный срок на принятие решения. При положительном решении в течении 10 рабочих дней денежные средства перечисляются в соответствии с выбранным способом улучшения жилищных условий. При отрицательном – у заявителя возникает право устранить недостатки и реализовать свое право на использование материнского капитала, либо обжаловать отказ в вышестоящее подразделение ПФР или в суд в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ.

Рефинансирование ипотечных кредитов

Если средства МСК были использованы в качестве первоначального взноса, и все члены семьи были наделены долями при регистрации права собственности и ипотеки, то они сохранят свой статус и при рефинансировании кредита. Если наделения долями при регистрации жилья и ипотеки не было, а было оформлено нотариальное обязательство сделать это впоследствии, то доля будет закреплена при перекредитовании. Однако, можно согласовать с ПФР и возможность наделения долями детей после погашения нового кредита. В этом случае будет необходимо обязательно оформить нотариальное обязательство. Привила и условия рефинансирования по ипотечным займам с использованием материнского капитала от стандартных условий рефинансирования ипотечных займов.

В случае использования материнского капитала в качестве средств для рефинансирования существующего ипотечного займа необходимо учитывать требование Пенсионного фонда России по наделению детей долями в приобретенной жилой недвижимости. Если средства МСК не были использованы до перекредитования, неважно, возникло ли на право на них до получения нового кредита или после его получения – оформляется нотариальное обязательство по наделению долями, и материнский капитал направляется на досрочное погашение.

Механика наделения детей долями в недвижимом имуществе такова:

• Если общей собственности супругов и детей в момент совершения сделки нет, то собственнику жилого помещения необходимо предъявить в ПФР нотариальное обязательство о наделении долями детей.
• В случае, когда собственником оформлен один из супругов - сначала через нотариуса необходимо заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества и выделить долю второму супругу. Затем, опять же у нотариуса заключить договор дарения долей детям.
• Если же оба супруга – собственники, а собственность долевая, то можно сразу заключать договоры дарения детям. Если собственность совместная, ее надо будет сначала разделить между супругами, а потом подарить доли детям.

На регистрацию соглашение о разделе общего имущества супругов и договоры дарения долей детям подаются одновременно. Сделать это может и нотариус. Минимальный размер доли на ребенка законодательством не определен, ее может установить собственник по своему усмотрению. Вместе с тем, мы рекомендуем выделять доли, по площади не ниже минимальных норм, установленных нормативными актами субъектов РФ.

Материнский капитал и военная ипотека

Совместное использование целевого жилищного займа (ЦЖЗ) военной ипотеки и материнского семейного капитала (МСК) позволяет военнослужащим не только в разумные сроки обеспечить себя и свои семьи доступным жильем, но и более эффективно использовать средства накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС).

До недавнего времени комбинация военной ипотеки и МСК воспринималась многими кредиторами с осторожностью. Это было связано с тем, что при ЦЖЗ собственником приобретаемого жилья становится исключительно военнослужащий, участник НИС, а обременение объекта недвижимости осуществляется в пользу Российской Федерации, фактического плательщика по кредиту и процентам. С другой стороны, при использовании МСК для ипотечного кредитования требуется наделить всех членов семьи, включая детей, долями в приобретаемом объекте недвижимости, либо нотариально принять не себя обязательство сделать это после снятия обременения с предмета залога. Такая ситуация вносила некоторую неопределённость в последовательность оформления и перехода прав собственности на жилье при совмещении ЦЖС и МСК, что в свою очередь затрудняло для кредитора операции с закладными.

Постановление Правительства Российской Федерации № 627 от 25 мая 2017 года «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», зафиксировало конкретные сроки оформления жилого помещения в общую собственность при использовании ЦЖС и МСК и установило, что определение размера долей всех членов семьи в этой собственности должно осуществляться по соглашению.

Именно с этого момента участники НИС официально получили возможность использовать средства МСК не только для частичного или полного погашения кредита, но и для первоначального взноса по нему. При этом при покупке жилья участником НИС с использованием МСК по договору купли-продажи такое жилье необходимо оформить в общую собственность в течение 6 месяцев после снятия обременения с недвижимости. А в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятия обременения с жилого помещения. Для согласования использования МСК с Пенсионным фондом России от заемщика потребуется нотариальное обязательство осуществить наделение долями членов семьи.