Требования к различным видам договоров приобретения недвижимости

Наиболее часто встречающимися сегодня основаниями для приобретения права собственности на объекты жилой недвижимости являются:

• договор купли-продажи недвижимости,
• договор дарения недвижимости,
• договор пожизненного содержания с иждивением (ренты),
• договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

Отношения по приобретению жилья регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Общие положение

Все приведенные выше договоры должны содержать следующие общие положения с учетом особенностей ДДУ в отношении строящегося жилья:

• Дата и место заключения договора.
• Сведения о сторонах договора: физические лица указывают ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту. Юридические - наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес.

В отношении подписантов действуют следующие требования:

- Если договор заключается представителем, необходимо указать документ, на основании которого действует представитель.

- Договор от имени лиц моложе 14 лет или недееспособных граждан заключают родители, усыновители или опекуны.

- Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей.

• Предмет договора: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения - квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади, этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр. Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте на квартиру.
• В договоре необходимо отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д.
• Перечень лиц, проживающих в квартире и сохраняющих в соответствии с законом право пользование жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи.
• Сведения о правоустанавливающих документах на квартиру (документы, на основании которых квартира была приобретена продавцом – договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве).
• Сведения об ограничениях, либо условие об отсутствии каких-либо ограничений.
• Условие об освобождении квартиры продавцом и членами его семьи, о вывозе имущества продавца, о снятии продавца и членом его семьи с регистрационного учета.

Каждый из договоров при этом имеет свои особенности.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального заверения, за исключением сделок по продаже квартир, принадлежащих несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам. Сделки по продаже долей в праве общей собственности на квартиру также подлежат нотариальному удостоверению.

Несмотря на то, что договора купли-продажи жилых помещений не подлежат государственной регистрации, переход права собственности на недвижимость по этим договорам должен быть зафиксирован регистрирующим органом - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать условие о цене и о порядке оплаты.

По договору дарения недвижимости даритель безвозмездно передает одаряемому недвижимость в собственность. При наличии встречной передачи недвижимости или денег сделка не признается дарением. Договор дарения недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной на его содержание.

Рента на срок жизни получателя называется пожизненной, бессрочная выплата ренты квалифицирует ее как постоянную. Получателем пожизненной ренты могут быть только физические лица. Обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя, она не наследуется. По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты на пожизненное содержание с иждивением может выступать третье лицо. Такой вид ренты включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за ее получателем, если этого требует состояние здоровья, а также оплату ритуальных услуг. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор ренты должен содержать следующие обязательные условия:

• размер и форма рентных платежей, порядок и срок выплаты;
• ответственность за просрочку выплаты ренты;
• размер единовременной платы за предоставляемое имущество, если имущество предоставляется за плату.

Договором долевого участия в строительстве признается договор, по которому застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. При этом у участников долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве обычно составляется застройщиком с учетом требований Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны следующие существенные условия:

• Объект долевого строительства:

1) наименование объекта долевого строительства (например, квартира);

2) адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;

3) материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;

4) назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;

5) количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

6) наличие и площадь нежилых помещений;

7) графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.

• Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства – не менее 3 лет.
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
• Сведения об объектах социальной инфраструктуры.

Оплата договоров долевого участия осуществляется только после их государственной регистрации.