Проверка юридической чистоты

Сделки купли-продажи вторичного жилья требуют тщательной проверки так называемой юридической чистоты объекта недвижимости. Эта процедура предполагает оценку правового статуса приобретаемого жилья, законности действий продавца, возможных рисков, связанных с правами третьих лиц. Она производится на основании предоставляемых продавцом квартиры документов, в подлинности которых также необходимо убедиться.

Проверка квартиры

Для проверки наличия достаточных прав продавца на распоряжение продаваемой недвижимостью необходимо проверить:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• в зависимости от даты регистрации права собственности на недвижимость выписку из ЕГРП или выписку из ЕГРН;
• основания возникновения права собственности: договор купли-продажи или мены, договора дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор долевого участия в строительстве;
• выписку из домовой книги либо Единый жилищный документ;
• документы из БТИ.

Проверка продавца

Самого продавца также необходимо проверить не менее тщательно, попросив его предоставить следующие документы:

• паспорт;
• справку из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающую его дееспособность;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
• нотариально заверенную доверенность если продавец выступает от имени третьего лица.

Проверка прав третьих лиц

На основании представленных документов покупатель сможет представление о наличии прав третьих лиц на приобретаемую недвижимость. Изучая выписку из ЕГРН, необходимо убедиться в отсутствии записей об арестах и обременениях. Выписка из домовой книги или Единого жилищного документа не должна содержать временно выписанных или других прописанных лиц. Следует иметь в виду, что прописанные в квартире несовершеннолетние, престарелые, отбывающие срок лишения свободы или безвестно отсутствующие граждане имеют право пользования квартирой и в случае нарушения их прав могут оспорить сделку купли-продажи.

Частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и другие необычные обстоятельства должны насторожить покупателя. Необходимо обратить внимание на давность этих сделок или споров: срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

Следует также проверить наличие исполнительных производств, возбужденных Федеральной службой судебных приставов РФ. Сделать это можно на сайте ФССП РФ по адресу: http://fssprus.ru/iss/IP . Для проверки нужно знать ФИО и дату рождения продавца. В случае наличия исполнительных производств с суммой долга, сопоставимой со стоимостью продаваемого имущества, сделка может быть оспорена кредиторами продавца в течение одного года после ее совершения.