Ответственный заемщик, перед тем, как взять на себя обязательства по ипотечному кредиту, обязательно оценивает в долгосрочной перспективе свои финансовые возможности и старается на протяжении срока жизни кредита избегать ситуации, при которой он может оказаться неспособным исполнять обязательства по ипотечному кредиту: погашать основной долг и выплачивать проценты.
В случае неоднократного нарушения заемщиком сроков ежемесячных платежей, кредитор вправе потребовать возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. Если заемщик не сможет единовременно погасить образовавшуюся в связи с расторжением кредитного договора задолженность, банк обратится в суд, где будет добиваться решения о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов. При негативном развитии событий для заемщика, квартира будет продана с торгов, а полученные средства будут направлены на погашение основной суммы долга, процентов, пени судебных расходов и расходов на реализацию имущества.
Важно понимать, что процесс обращения взыскания на квартиру должника через суд не является для банка оптимальным способом возмещения убытков по выданному кредиту. Он требует время и дополнительных ресурсов на ведение судебного процесса. В этой связи, на основании сведений о кредитной истории, заемщику может быть предложено реструктуризировать или рефинансировать кредит.
Реструктуризация кредита
Банк в первую очередь заинтересован в выполнении заемщиком обязательств по выплате процентов и погашении основной суммы долга. Если неспособность заемщика обслуживать кредит была вызвана временными и объективными, не зависящими от заемщика, обстоятельствами (потеря работы, болезнь и т.п.), велика вероятность, что кредитор будет готов начать переговоры с заемщиком, который может обратиться с предложением о реструктуризации кредита. В этом случае между заемщиком и кредитором будет заключено соглашение об изменении условий выплат по ипотечному кредиту в рамках его реструктуризации. На основании его банк сможет продлить срока кредита, изменить график платежей, процентную ставку или списать пени, а может и все вместе. Реструктуризация кредита возможна исключительно в банке выдавшем кредит.
Для кредитора всегда проще согласиться на реструктуризацию задолженности, чем переводить ипотечный кредит в проблемные активы, ухудшая собственное финансовое положение.
Преимуществами реструктуризации задолженности являются:
Даже до начала переговоров с банком о реструктуризации кредита лучше внимательно изучить условия программ рефинансирования ипотечных кредитов. Перекредитование под более низкий процент или даже по переменной ставке позволяет снизить не только ежемесячную финансовую нагрузку, но и общий размер переплаты. Предлагаемые сегодня ипотечные программы рефинансирования могут стать важными инструментами решения сложных финансовых ситуаций в жизни заемщика.
Заемщик не допустивший существенной просрочки возврата кредита может обратиться в банк предоставивший кредит или любой другой банк с заявлением о предоставлении нового кредита на более выгодных условиях. Следует отметить, что рефинансирование в первоклассных банках возможно при положительной кредитной истории заемщика. В противном случае заемщик рискует получить отказ в предоставлении нового кредита.
Преимуществами рефинансирования кредита являются: